Der Wohnungsmarkt ist kein Naturereignis
Die Mieten steigen nicht einfach, weil Städte beliebt sind. Sie steigen, weil mehrere Entwicklungen gleichzeitig wirken. Zu wenig Neubau trifft auf hohe Nachfrage. Gestiegene Baukosten treffen auf höhere Finanzierungskosten. Energetische Anforderungen treffen auf knappe Handwerkerkapazitäten. Alte Bestandsmieten treffen auf aggressive Neuvertragsmieten. Und über allem steht eine einfache Wahrheit: Wer heute in einer Großstadt eine Wohnung sucht, kann häufig nicht verhandeln. Er kann nur hoffen, ausgewählt zu werden.
Diese Lage macht die Mietpreisbremse notwendig, aber nicht ausreichend. Sie schützt vor bestimmten überhöhten Neuvertragsmieten, löst aber nicht die Angebotsknappheit. Wer nur auf Regulierung setzt, ohne zu bauen, bekämpft Symptome. Wer nur auf Neubau setzt, ohne heutige Mieter zu schützen, lässt Betroffene allein. Genau deshalb benötigt die Diskussion eine neue Balance: weniger Ideologie, mehr Fairmieten.
Die Zahlen zeigen den Druck. Das Statistische Bundesamt meldete für 2025 einen Rückgang der fertiggestellten Wohnungen um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen 2025 zwar um 10,6 Prozent auf 238.100 Wohnungen, doch zwischen Genehmigung und fertiger Wohnung liegen Zeit, Finanzierung, Material, Planung und Baupraxis.
Auch 2026 gibt es gemischte Signale. Im Mai 2026 wurden in Deutschland 21.000 Wohnungen genehmigt, 24,7 Prozent mehr als im Mai 2025. Das ist positiv, aber noch keine Entspannung für Menschen, die heute eine Wohnung benötigen.
Dr. Thomas Schulte, Rechtsanwalt in Berlin und Vertrauensanwalt von RentAid, sieht darin den Kern des Problems. Der Markt ist angespannt, aber diese Spannung darf nicht dazu führen, dass jede Miethöhe akzeptiert wird. Wo die Mietpreisbremse gilt, muss geprüft werden. Wo Vermieter rechtssicher kalkulieren wollen, muss ebenso geprüft werden. Fairmieten ist die Brücke zwischen Mieterentlastung und Vermietersicherheit.
Warum Mieter heute besonders verletzlich sind
Mieter sind im angespannten Markt nicht nur Kunden. Sie sind Menschen, die ein Zuhause suchen. Wer eine Wohnung benötigt, kann selten sagen: Ich warte noch zwei Jahre, bis das Angebot besser wird. Ein neuer Job, ein Studium, eine Trennung, ein Kind, Pflege, Krankheit oder ein Umzug erzwingen Entscheidungen. Genau in solchen Situationen werden hohe Mieten akzeptiert, die später niemand mehr hinterfragt.
Besonders problematisch ist die Lücke zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten. Wer lange in einer Wohnung lebt, zahlt oft deutlich weniger als jemand, der neu suchen muss. Dadurch entsteht ein sozialer Stillstand. Menschen bleiben in zu kleinen Wohnungen, weil ein Umzug unbezahlbar wäre. Ältere Menschen bleiben in zu großen Wohnungen, weil sie bei einem Wechsel mehr zahlen müssten. Familien finden keinen passenden Wohnraum. Berufseinsteiger zahlen einen immer größeren Teil ihres Einkommens für Miete.
Hier zeigt sich die doppelte Funktion der Mietpreisbremse. Sie soll nicht alle Mieten gleichmachen. Sie soll verhindern, dass Neuvertragsmieten in angespannten Gebieten völlig vom Vergleichsniveau abgekoppelt werden. In der Praxis bedeutet das: Wer neu angemietet hat, sollte die Miethöhe nicht nur emotional bewerten, sondern rechtlich prüfen lassen.
RentAid wird genau dort helfen, wo diese Prüfung sonst nicht stattfindet. Viele Mieter scheuen das Kostenrisiko. Sie wissen nicht, ob sich ein Vorgehen lohnt. Sie fürchten, auf Anwalts- und Gerichtskosten sitzen zu bleiben. Prozessfinanzierung kann diese Hürde senken, wenn sie transparent, fair und wirtschaftlich nachvollziehbar ausgestaltet ist.
Lassen Sie unverbindlich prüfen, ob Ihre Miete mietpreisfair ist: www.dr-schulte.de/fairmieten-weniger-miete
Warum Vermieter ebenfalls unter Druck stehen
Viele Vermieter sind keine Großkonzerne, sondern Privatpersonen. Sie haben Wohnungen geerbt, finanziert oder als Altersvorsorge gekauft. Sie erleben steigende Baukosten, neue energetische Anforderungen und politische Unsicherheit. Wer modernisiert, muss hohe Investitionen stemmen. Wer finanziert hat, spürt die Zinsen, und beim Thema Instandhaltung sieht er Material- und Handwerkerkosten.
Das erklärt, warum Vermieter wirtschaftlich denken. Es rechtfertigt aber nicht jede Miethöhe. Der entscheidende Unterschied lautet: Wirtschaftlicher Druck ersetzt keine rechtliche Grundlage. Eine Miete kann betriebswirtschaftlich wünschenswert und trotzdem mietrechtlich angreifbar sein.
Fairmieten schützt deshalb auch Vermieter. Wer eine Miete rechtlich sauber kalkuliert, dokumentiert und begründet, vermeidet spätere Rückforderungen. Wer sich auf Vormiete, Modernisierung, Neubau oder Möblierung beruft, sollte wissen, ob diese Ausnahmen wirklich greifen. Vermieter, die lediglich nach Online-Angeboten kalkulieren, verwechseln häufig Angebotsmiete mit ortsüblicher Vergleichsmiete.
Gerade in Berlin wird die Kontrolle sichtbarer. Der Berliner Mietspiegel 2026 liefert einen aktuellen Referenzrahmen. Die Mietpreisbremse gilt flächendeckend. Der Mietenscan nimmt überhöhte Angebotsmieten in den Blick. Diese Entwicklung ist für seriöse Vermieter kein Feind, sondern ein Hinweis: Rechtssicherheit wird zum Standortvorteil.
Warum die Immobilienwirtschaft kritisch hinsehen sollte
Die Immobilien- und Mietwirtschaft steht vor einer strategischen Entscheidung. Sie kann die Mietpreisbremse als lästige Regulierung behandeln und versuchen, die Grenzen durch Möblierung, Kurzzeitmodelle, Pauschalen oder kreative Vertragsgestaltung auszureizen. Oder sie kann Fairmieten als neues Qualitätsmerkmal verstehen.
Die erste Strategie erzeugt Misstrauen. Sie lädt zu Rechtsstreitigkeiten ein, provoziert politische Gegenreaktionen und bringt Behörden, Prozessfinanzierer, Mietervereine und Kanzleien auf den Plan. Die zweite Strategie schafft Berechenbarkeit. Sie schützt langfristige Mietverhältnisse und macht Mietpreise erklärbar.
Das ist gerade deshalb wichtig, weil der deutsche Wohnungsmarkt nicht isoliert betrachtet werden kann. In Europa steigen die Wohnkosten ebenfalls. Eurostat meldete für das erste Quartal 2026, dass Hauspreise in der EU gegenüber dem Vorjahresquartal um 5,1 Prozent und Mieten um 3,0 Prozent gestiegen sind. Wohnen ist damit längst ein europäisches Stressthema.
Deutschland benötigt deshalb beides: mehr Wohnungsbau und konsequente Durchsetzung bestehender Mietrechte. Wer nur Neubau fordert, hilft dem Mieter nicht, der heute zu viel zahlt. Wer nur Regulierung fordert, löst die strukturelle Knappheit nicht. Aber wer Fairmieten ernst nimmt, verbindet beides: faire Preise heute und bessere Rahmenbedingungen für morgen.
Die neue Rolle von RentAid und Dr. Thomas Schulte
RentAid möchte die Lücke zwischen bestehendem Recht und tatsächlicher Durchsetzung schließen. Die Plattform richtet sich an Mieter, die möglicherweise Ansprüche haben, aber wegen Kostenrisiko, Unsicherheit oder fehlender Orientierung nicht handeln. Nach dem beschriebenen Modell wird zunächst unverbindlich geprüft, ob ein Fall aussichtsreich erscheint. Wird ein Fall übernommen, soll RentAid als Prozessfinanzierer das finanzielle Risiko tragen und die anwaltliche Durchsetzung ermöglichen.
Dr. Thomas Schulte stärkt diese Positionierung als Vertrauensanwalt, weil er die juristische Prüfung in den Mittelpunkt stellt. Nicht jede hohe Miete ist unzulässig. Nicht jeder Vermieter handelt unfair. Aber jede auffällig hohe Miete verdient eine belastbare Einordnung. Und jeder Vermieter, der rechtssicher handeln will, sollte seine Verträge prüfen lassen.
Das ist die eigentliche Botschaft für Mieter und Vermieter: Der angespannte Markt darf nicht zur Ausrede für Unsicherheit werden. Mieter benötigen Entlastung, wenn sie zu viel zahlen. Vermieter benötigen Sicherheit, wenn sie fair vermieten wollen. Fairmieten bedeutet, beide Perspektiven ernst zu nehmen.
Der Wohnungsmarkt bleibt schwierig. Aber gerade in schwierigen Märkten wird Recht wichtiger. Nicht als Drohung, sondern als Ordnung. Nicht als Kampfansage, sondern als Prüfung. Nicht als Misstrauen, sondern als Grundlage für Gerechtigkeit.
Dr. Thomas Schulte – Rechtsanwalt für Miet-, Immobilien- und Verbraucherschutzrecht – Vertrauensanwalt von Rent Aid, einem Prozessfinanzierer
Dr. Thomas Schulte ist seit mehr als 30 Jahren als Rechtsanwalt in Berlin tätig. Er berät und vertritt Mandanten bundesweit, insbesondere im Immobilienrecht, Mietrecht, Bank- und Kapitalmarktrecht sowie im Verbraucher- und Reputationsrecht. Als Vertrauensanwalt der RentAid-Prozessfinanzierer setzt er sich dafür ein, berechtigte Ansprüche von Mietern und Verbrauchern auch dann durchzusetzen, wenn hohe Prozesskosten eine gerichtliche Auseinandersetzung erschweren würden.
„Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Zahl hinter der Fairness. Kennen Sie den echten Quadratmeterpreis Ihrer Wohnung?“ – Dr. Thomas Schulte
Viele Mieter schauen auf die Gesamtmiete. Entscheidend ist aber häufig der Quadratmeterpreis im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Genau dort zeigt sich, ob eine Miete nur teuer wirkt oder rechtlich zu hoch sein könnte.
Wer seinen Mietvertrag nicht prüft, zahlt möglicherweise Monat für Monat mehr, als nach Mietspiegel und Mietpreisbremse zulässig wäre. Auch Vermieter profitieren von Klarheit, denn eine rechtssichere Miete schützt vor späteren Rückforderungen.
Dr. Thomas Schulte unterstützt als Vertrauensanwalt von RentAid dabei, Mietverträge, Wohnfläche, Mietspiegelwerte und mögliche Ausnahmen juristisch einzuordnen.
Prüfen Sie jetzt, ob Ihr Quadratmeterpreis wirklich fair ist.
Dr. Thomas Schulte – Rechtsanwalt
Malteserstraße 170 · 12277 Berlin
Telefon: +49 (0)30 2219 22020
E-Mail: dr.schulte@dr-schulte.de
Web: www.dr-schulte.de
