Die Aussichten auf dem Wohnungsmarkt – eine kurze Analyse von Herrn Thomas Friese aus Oldenburg in Niedersachsen im Gedankenaustausch mit Herrn Dr. Rainer Schreiber, vormals persönlicher, wissenschaftlicher Berater von Herrn Prof. Dr. Norbert Kapferer von der Freien Universität Berlin.
Die gegenwärtigen Turbulenzen auf der Bühne der Welt können zu einem Abstiegsstrudel der deutschen Wirtschaft, die aktuell aus der Sicht der Finanzwelt vollkommen globalisiert ist, führen.
Das Los aller Wirtschaftswissenschaftler ist darin zu sehen, dass sie sich auf mathematische Modelle unter sonst gleichen Bedingungen (ceteris paribus Klausel) verlassen müssen. „Die Variablen der Aktivitäten auf der freien Wildbahn“ werden nicht berücksichtigt oder werden gegebenenfalls andeutungsweise berücksichtigt. Die Genossen Wirtschaftswissenschaftler können auch ebenso in eine Glaskugel schauen. Sicherlich eine alternative Lösung, eine Prognose zu begründen.
Die europäische Wirtschaft steht am Rande einer Rezession, davon gehen Experten aus oder erahnen es im Bildfeld ihrer Erfahrungen. Die Menschen hierzulande können nur hoffen, dass es wieder einmal nur eine „konjunkturelle Delle“ sein wird, nach deren Durchschreitung alles so weitergeht wie gewohnt. Politische Fehlsteuerungen, die zum Teil lange zurückliegen, können als weitere Katalysatoren die Wirtschaft auf eine abschüssige Bahn führen.
Was bedeutet es für den Wohnungsmarkt, wenn der Markt einbricht?
Thomas Friese geht davon aus, dass eine Rezession grundsätzlich zu Entlassungen führen wird und somit drohen Leerstände nicht nur auf dem Markt für Gewerbetreibende, sondern auch auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt.
Die Diversifikation einer Wirtschaft sollte immer im Mittelpunkt der regionalen Wirtschaft stehen. Die Autostadt Wolfsburg nebst Umgebung zeigt auf, wie hoch das konjunkturelle Risiko einer Region zu bewerten ist. Volkswagen ist der mit Abstand größte Arbeitgeber der Region. Im Falle einer starken Rezession werden einige Familien den Landstrich verlassen und dort hinziehen, wo noch Arbeit zu finden ist, um den Lebensunterhalt zu finanzieren. Die Mietrenditen, die errechnet worden sind, lassen sich in diesen Städten dann nicht mehr erreichen. Pleiten auch im Sektor der Immobilienwirtschaft drohen. Ein Szenario, welches nicht undenkbar ist.
Geringer werden diese Risiken zum Beispiel für die Autostadt Ingolstadt gesehen. Der Autohersteller Audi AG produziert vor Ort. Darüber hinaus sichern andere Unternehmen wie zum Beispiel Airbus, die Metrotochter Media Saturn und große Brauereien weitere Arbeitsplätze in dieser Region. Nicht zu übersehen ist die Ausstrahlungskraft der Stadt München; denn Ingolstadt liegt im „Dunstkreis“ der bayerischen Metropole. Fakt ist, dass viele Familien aus München, die sich die Mietpreise vor Ort nicht leisten können, nach Ingolstadt ausgewandert sind. Die Mietkosten sind in der Autostadt günstiger. Dennoch sind die Mieten und Immobilienpreise auch in der Region Ingolstadt in die Höhe getrieben worden, und Ingolstadt folgt dem Trend der Metropolen.
Deutsche Wirtschaft: spürbare Abkühlung – Schwächephase nach Boomjahren
In den gegenwärtigen Immobilienkosten und -preisen spiegelt sich eine versteckte Inflationsrate im Wechselspiel der Niedrigzinsphase der Europäischen Zentralbank wider. Auf dem Aktienmarkt läuft ein ähnliches Spiel ab. Diese Blase wird irgendwann in welcher Art und Weise platzen. Das natürliche Wachstum aber auch das unnatürliche Wachstum ist begrenzt, und offenbart sich in der Eulerschen Zahl des Schweizer Mathematikers Leonhard Euler aus Basel. Diese Zahl ist sowohl für die Mathematik als auch für die Wirtschaft im Blickwinkel der vielen Wachstums- und Zerfallsprozessen besonders wichtig. Diese magische Zahl der Mathematik umgibt uns mit einer gewissen Häufigkeit in der Welt, und diese wird als Basis der natürlichen Logarithmen verwendet;
denn keine Bäume wachsen in den Himmel, fügt Thomas Friese hinzu. Dies ist die Kernaussage der Eulerschen Zahl, sagt Dr. Rainer schreiber, ein kleiner Exkurs, den sowohl Kapitalanleger als auch Immobilienexperten verinnerlichen sollten.
Die Verantwortlichen der Branche bestätigen, dass der Boom am deutschen Immobilienmarkt an vielen kleinen und mittelgroßen Städten weitgehend vorbeigegangen ist. Bestimmte Marktwerte von Immobilien und Eigentumswohnungen sind in den vergangenen Jahren auf den Nebenschauplätzen nicht so mit maximaler Stärke gestiegen, wie in den verschiedenen Großstädten München, Hamburg, Berlin, Köln und Düsseldorf, Frankfurt Dresden oder Leipzig. Der Bonus der Exklusivität spielt sicherlich in diesen Städten immer noch eine große Rolle, meint Thomas Friese.
Schwächere wirtschaftliche Entwicklung
Kapitalanleger, die mit Eigentumswohnungen Geld verdienen wollen, haben sich in den letzten Jahren hauptsächlich auf diese Metropolen ausgerichtet. Immobilienexperten geben zu bedenken, dass ein anderer Brennpunkt ins Kalkül gezogen werden sollte; denn besondere Nischen für Kapitalanleger gibt es besonders in Städten mit einem solidem Binnenmarkt wie Braunschweig und Salzgitter, rund um Oldenburg aber auch in Lübeck oder eben auch in Krefeld oder nicht nur im angrenzenden Ruhrgebiet dieser Stadt, sondern auch im „fernen“ Ostfriesland. Die Stadt Aurich und Leer sind als Spielwiesen der Immobilienbranche gut geeignet. Die umliegenden Ferienquartiere in der Küstenregion werten diesen Markt erheblich auf. Diskussionen über die Wirtschafts- und Beschäftigungssituationen in der jeweiligen Stadt aus der Sicht der Kapitalgeber mit der maßgeblichen, möglichen Mietpreisentwicklung in Verbindung mit den Kapitalanlagen für Immobilien und Geschäftsgebäude werden spannend verfolgt.
Hohe wirtschaftliche Unsicherheiten im Immobilienmarkt spürbar
Investitionstätigkeiten werden durch sinkende Unternehmensgewinne gedämpft und die Angst vor Inflation wächst, die Verbraucherpreise steigen, im Besonderen die Energiepreisentwicklung und für Nahrungsmittel lösen bei Verbrauchern große Unsicherheit aus. Zudem spielt die Grunderwerbsteuer im Immobilien- und Geschäftsgebäudesektor eine große Rolle. Diese Steuer ist in der Republik leider nicht einheitlich, sondern in den einzelnen Bundesländern sehr unterschiedlich. Der Einfluss dieser Größe ist somit zu berücksichtigen; denn die Renditen fallen damit unterschiedlich aus.
Thomas Friese richtet den Blick nochmals auf die östlichen Bundesländer. Die Bilanz für viele Regionen sieht traurig bis fatal aus. Dieses Entwicklung konnte in der Region rund um Oldenburg in Niedersachsen und Ostfriesland mittels einer vorausschauenden Politik weitgehend verhindert werden. „Es ziehen in vielen Gemeinden einfach zu viele junge Leute fort, weil es keine Wertzuwächse auf dem Arbeitsmarkt und somit auch bei den Immobilien gibt. Hier sollte ein Gesamtkonzept erarbeitet werden. Unternehmen können dazu beitragen, Regionen zu stärken und das sukzessiv auszubauen“, so der Immobilienexperte Thomas Friese in einem anschließenden Gespräch.
V.i.S.d.P
Dr. Rainer Schreiber
Dozent Erwachsenenbildung & Personalberater
Über den Autor:
Personalberater und Honorardozent Dr. Rainer Schreiber mit Studium der Wirtschaftswissenschaften mit den Schwerpunkten Finanzierung, Controlling, Personal- und Ausbildungswesen. Der Blog schreiber-bildung.de bietet die Themen rund um Bildung, Weiterbildung und Karrierechancen. Sein Interesse liegt in der beruflichen Erwachsenenbildung und er publiziert zum Thema Personalberatung, demographischer Wandel und Wirtschaftspolitik. Du erreichst uns unter abowi.com.
Über Thomas Friese:
Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.
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