Die Preise für Wohnraum sind in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen und es schien, als wäre bisher kein Ende in Sicht. Könnte sich dies mit dem Ende der Babyboomer-Generation ändern? Trendwende durch den demografischen Wandel – im Gespräch mit Eric Mozanowski, Autor und Geschäftsführer der ZuHause-Gruppe aus Stuttgart.
Die Immobilienmarktentwicklung hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Zu diesen Faktoren zählt zum Beispiel die Konjunktur, welche die Schwankung der Volkswirtschaft abzeichnet. Diese wird unter anderem anhand des Bruttoinlandsprodukts und seiner Wachstumsraten hergeleitet. Autor, Immobilienexperte und Geschäftsführer der ZuHause Immobilienhandelsgesellschaft mbH aus Stuttgart, Eric Mozanowski und die Zuhause-Gruppe beschäftigen sich mit den Fragen des Wandels im Immobilienmarkt und welche Veränderungen für zukünftige Stadtentwicklungen nötig sind. “Jüngst verdeutlichen die Auswirkungen der Pandemie, dass Monofunktionalitäten für eine nachhaltige Stadtentwicklung nicht förderlich sind. Zudem reagiert der Immobilienmarkt sensibel auf wirtschaftliche, politische und gesellschaftliche Veränderungen”, sagt Mozanowski. Der deutsche Konjunkturzyklus in Deutschland hat typischerweise eine Länge von zwischen vier und sieben Jahren, was sich eher kurz- bis mittelfristig auf den Immobilienmarkt auswirkt. Ein weiterer äußerer Faktor ist das Zinsniveau und die Inflation. Da besonders die kurz- und mittelfristigen Zinsen meist parallel zur Konjunktur verlaufen, entsteht hier in Bezug auf den Immobilienanlagemarkt ein antizyklisch wirkender, höchstens dämpfender Effekt. Immobilienexperte Mozanowski erklärt zur Veranschaulichung, dass höhere Zinsen bei gleichbleibendem Mietertrag niedrigere Kapitalwerte bewirken. Betrachtet man aber das Mietsegment, entsteht hierbei eine umgekehrte Wirkung. Die Nutzungskosten des Kapitals steigen und der besagte Effekt fällt besonders bei den Selbstnutzern negativ aus, da diese Zinsen nicht steuerlich absetzbar sind.
Der demografische Wandel als wichtiger Faktor
Ein weiterer großer Faktor, welcher den Immobilien- und ganz besonders den Wohnungsmarkt beeinflusst, ist der demografische Wandel. Demografie stellt einen der zentralsten und wichtigsten Megatrends der nächsten Jahre dar. Der demografische Wandel beschreibt die Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung und kann sich in den unterschiedlichsten Formen auswirken. Eine sinkende Geburtenrate beispielsweise schränkt die Produktivität, wenn nicht gegengesteuert wird, ein und die Funktionsfähigkeit des Sozialversicherungssystems wird beeinträchtigt, darunter leiden dann wiederum die Renten- und Pflegeversicherungen sowie die Wirtschaft und Siedlungskultur, gibt Eric Mozanowski zu bedenken. Neben wirtschaftlichen Schwankungen und gesellschaftlichen Veränderungen bestehen weitere Herausforderungen in der Schaffung lebenswerter Attraktivität. Die Entwicklung neuer Wohnformen und Quartierslösungen mit Lebensbereichen und Begegnungsorte für Menschen jeden Alters unter Berücksichtigung der sozialen und ökologischen Aspekte ist zukunftsweisend. Dies beinhaltet das „ZuHause Baukonzept“ – Green Living, Ökologie zum wohlfühlen, ressourcenschonend – Zusammengefasst heißt dass: Das Thema Immobilie nachhaltig denken und gestalten, beispielsweise in Form von Mehrgenerationenhäusern, wie im ZuHause-Projekt in Heubach (Baden-Württemberg) auf dem ehemaligen Triumph Areal mit dem ganzheitlichen Wohnkonzept für Jung und Alt. Eine Herausforderung im städtischen Wohnraum besteht in der Schaffung von genügend öffentlicher Räume mit hoher Aufenthaltsqualität, wie Grünen Oasen, Alleen, Parks, Wassergebieten, Naturnähe und Gärten für alle Generationen mit passenden Wohnraumkonzepten, fügt Mozanowski hinzu.
Das Problem der Babyboomer-Generation
Um das Problem beschreiben zu können, muss erwähnt werden, dass Generationen geburtsjahreübergreifend in Schubladen eingeordnet werden. So zum Beispiel auch die sogenannte Babyboomer Generation, welche jene beinhaltet, die zwischen 1946 und 1964 geboren wurden. Der Name der Babyboomer-Generation ist auf die höchste in Deutschland gemessene Geburtenrate in den Nachkriegsjahren zurückzuführen. Bei der genannten Generation wird von ‚Wohlstand der Nachkriegszeit‘ gesprochen und zeichnete sich durch Hoffnung auf eine bessere Zukunft aus. Bildung war erstmals für alle soziale Schichten zugänglich und die Arbeitslosenquote sank rasant.
Eric Mozanowski erklärt, dass diese Generation insofern einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hat, als dass die Eltern der Babyboomer-Generation in den von ihnen erworbenen Immobilien verbleiben und damit den Zugang des Marktes zu den Immobilien schlichtweg verhindern. Durch die Baby-Boomer Generation war die Wohnflächennachfrage in den letzten Jahrzehnten sehr stark, aber dies wird in den nächsten Jahren zurückgehen, aufgrund der geburtenschwachen Jahrgänge, die folgten. Die zahlreichen Kinder dieser geburtenstarken Jahrgänge sind nach dem Auszug aus dem Elternhaus häufig in Großstädte gezogen, da diese viele und gute Ausbildungsmöglichkeiten boten. Diese enorme Nachfrage nach Wohnraum hat in den vergangenen Jahrzehnten für einen enormen Preisanstieg gesorgt. Prof. Bernd Raffelhüschen, Dozent an der Deutschen Immobilienakademie der Universität Freiburg sagt dazu, dass “erst wenn die Alten gestorben sind, werden ihre Nachkommen die Immobilien verkaufen. […] Die Kinder werden die Immobilien kaum behalten wollen, schließlich fordert der Arbeitsmarkt Mobilität.“ Die Experten gehen davon aus, dass die beschriebene Situation sich etwa ab 2035 vermehrt bemerkbar machen und große Einflüsse auf den Immobilienmarkt haben wird. “Sollte sich dieses Szenario bewahrheiten, könnte aller Voraussicht nach das Ende der Babyboomer-Generation eine Verkaufswelle verursachen. Die Immobilien im Baby-Boomer Familienbesitz müssten mit hoher Wahrscheinlichkeit aufgrund der veränderten Lebens- und Arbeitsformen veräußert werden, davon gehen Experten wie Professor Raffelhüschen aus, aber bis dahin gilt es laut Raffelhüschen erst mal abzuwarten und das Geschehen zu beobachten.“ Diesen Rat befolgt Immobilienexperte Eric Mozanowski auch.
Wie geht es weiter?
Fakt ist, dass die Baby-Boomer Generation im Durchschnitt 1,4 Kinder pro Frau haben, damit entsteht rechnerisch für die Nachfolge-Generation weniger Nachfrage. Der Anteil der 20-Jährigen ist im Vergleich zur geburtenstarken Vorgänger-Generation um ein Drittel weniger. Die Bevölkerungsstruktur hat sich zudem geändert: kleine Gruppe der nachwachsenden Generation und einen großen Anteil im besten Alter, die Lebenserwartung ist in den letzten 100 Jahren um über 30 Jahre gestiegen. “Zukunftsforscher und Demografen gehen zahlreiche Szenarien durch, einige sind extrem irreal. Im Grunde bleibt ein Rat, dass die Gesellschaft sich auf die Veränderungen der Altersstruktur, veränderten Generationenbeziehungen, Mobilität, Wertewandel und Wanderungsbewegungen einstellen sollte”, meint Eric Mozanowski, selbst Teil Baby-Boomer Generation. Dazu braucht es Weitblick und ein Blick in die Vergangenheit zur Zeiten des Umbaus von der Agrar- zur Industriegesellschaft. Mit der Industrialisierung erfolgte durch den technischen Fortschritt ein Umbau der Gesellschaft und die Produktivitätssteigerung, damit eine Steigerung der Wirtschaftsleistung.
Die Nachfrage wurde unter anderem durch den vermehrten Wohnungsbau, besonders in Großstädten, weitgehend bedient, ist ein Ende dieses Prozesses absehbar. Nachdem der zuvor von den Eltern der Babyboomer blockierte Wohnraum frei wird, flacht die Nachfrage höchstwahrscheinlich dank einer wesentlich geringeren Geburtenrate der Babyboomer ab. Dies könnte allerdings auch zur Folge haben, dass selbst in Großstädten wie Berlin und München ein starker Leerstand entsteht. Erlebt Deutschland eine echte Trendwende nach unten aufgrund der demografischen Entwicklung, die laut demografischen Studien spätestens ab dem Jahr 2030 erreicht werden soll? Immobilienexperte Mozanowski gibt zu bedenken, dass der Kauf einer Immobilie im Regelfall eine auf Jahrzehnte ausgerichtete Entscheidung ist, weshalb Käufer und Investoren überlegt handeln und abwägen, wann der richtige Zeitpunkt ist. Die Entwicklung neuer Wohnformen, Standort- und Stadtentwicklungen mit Quartierslösungen sollte in dieser kurzen Übergangszeit nicht verpasst werden, ist Eric Mozanowski überzeugt. Traurig für die nachfolgende Generationen der Baby-Boomer ist, dass sie nicht die Erfahrungen der extrem großen Anzahl erlebt haben, die optimistische Stimmung des Wirtschaftswunders, der Freiheit gegenüber den Eltern aus der Nachkriegszeit. Die große Besonderheit der Generation liegt darin, dass wir so viele waren, niemals musste man alleine auf der Straße spielen, hatten gefühlt viel weniger Sorgen, weil wir uns selbst organisieren mussten und durch die Masse konnte die Baby-Boomer Generation für neue Prozesse der Individualisierung sorgen, die zudem eher praktisch veranlagt ist, gibt Eric Mozanowski zu bedenken.
V.i.S.d.P.:
Philipp Jonathan
Student und Blogger
Digitalisierung – eins der wichtigsten und prominentesten Themen im 21. Jahrhundert, aber trotzdem für viele immer noch nicht fassbar. Philipp Jonathan, Student (Wirtschaftsingenieurwesen) in Berlin und Blogger. wagner-science.de befasst er sich mit den Themengebieten Nano- und Quantentechnologie, Digitalisierung und den dazugehörigen Technologien und den damit verbundenen Entwicklung aus ingenieurtechnischer Perspektive. Weiteres Interesse liegt neben dem Studium in der Musikproduktion. Seit Jahren ist Philipp Jonathan als Musikproduzent tätig, beobachtet das Fortschreiten der Transformation als kontinuierliche digitale und automatisierte Entwicklung. Du erreichst uns unter abowi.com.
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Die ZuHause-Gruppe mit Sitz in Stuttgart verwirklicht mit ihren verschiedenen Gesellschaften und ihrer langjährigen Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienwirtschaft zahlreiche Projekte. Seit Gründung liegt der Schwerpunkt der ZuHause Immobilien Handelsgesellschaft mbH in der Sanierung von bestehenden Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Bauträgermaßnahmen und Projektentwicklungen. Das vorrangige Ziel ist die Schaffung von neuem Wohnraum in A- und B-Städten. Die Kernkompetenz im Bereich der Bestandsobjekte liegt in der Identifizierung nachhaltiger Entwicklungschancen durch Nachverdichtung und Modernisierung bestehender Flächen und Neuvermietungen als zukünftige Wertschöpfung. Weitere Informationen unter: https://www.zuhause-immobilien.eu
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