Studien belegen, dass der Erwerb von Eigenheimen bei jungen Menschen zurückgeht – Immobilienerwerb, Voraussetzungen, Vermittlung, Träume und Wünsche, Behördengänge – im Gespräch mit Eric Mozanowski, Immobilienexperte und Autor aus Stuttgart
Der Traum vom Eigenheim ist allgegenwärtig. Doch ist er erfüllbar und sind der Tagtraum, der Wunsch, die Vorstellung tatsächlich realistisch? In Zeiten von Niedrigzinsen bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten fällt die Entscheidung nicht schwer. Doch nur, wer konkret überlegt und berechnet, wird im Endeffekt vom Immobilienkauf profitieren und alle Voraussetzungen der Banken erfüllen. Auf dem freien Finanzmarkt ist es wesentlich einfacher, auch ohne ausreichend hohes Einkommen einen Kredit für den Kauf von Wohneigentum zu erhalten. Doch hier steht der Käufer letztendlich vor der Problematik, dass er die langfristige Bedienung der Verbindlichkeiten oftmals nicht gewährleisten kann. Umso wichtiger ist es, die eigenen Voraussetzungen ehrlich zu prüfen und sich bei Krediten auf Angebote zu verlassen, die zu den persönlichen Möglichkeiten und der finanziellen Performance passen. Zeit ist eine zusätzliche wichtige Komponente bei Investitionen, das gilt auch beim Immobilienerwerb. Wer mietfrei wohnen möchte, sollte als Eigentümer das Darlehen für die eigenen vier Wände zeitig getilgt haben. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln belegen, dass der Anteil an jungen Menschen, die in ihren eigenen Wänden leben, sinkt: 2017 besaßen zwölf Prozent der 25- bis 35-Jährigen eine Immobilie, bei den 35- bis 44-Jährigen waren es 38 Prozent, das waren fünf Prozent weniger als im Jahr 2010. Warum sinken die Zahlen der jungen Eigentümer?
Immobilienerwerb: Herausforderung Eigenkapital
“Die Studie zeigt, dass zum einen die gestiegenen Kaufpreise ein Problem sind, aber gleichzeitig sind die Zinsbelastungen gesunken. Die Problematik ist, dass das von den Banken als Sicherheit geforderte Eigenkapital vom Käufer nicht aufgebracht werden kann. Die Studie belegt, dass 25- bis 35-Jährige in Deutschland ein Eigenkapital von durchschnittlich 20.000 Euro zur Verfügung haben. Das Sparen von Startkapital muss in jungen Jahren beginnen, aber durch lange Ausbildungs- und Studienzeiten starten junge Erwachsene erst später ins Erwerbsleben. Der Sicherheitszeitfaktor spielt aber nach wie vor für die Kreditgeber eine wesentliche Rolle, damit stehen junge Erwachsene vor mehreren Herausforderungen, diesen Kreislauf zu durchbrechen, um den Wunsch des Eigenheims zu erfüllen. Hier bedarf es staatlicher Unterstützung, wie beispielsweise der Befreiung der Grunderwerbssteuer, Förderprogrammen und Zuschüssen wie Baukindergeld, KfW/BAFA-Fördergeldern, Arbeitnehmersparzulage, Wohnungsbauprämie”, gibt der Immobilienexperte zu bedenken.
Der Traum vom Eigenheim braucht finanziell tragbare Lösungen. Konkret ist zwischen Träumen und Wünschen zu unterscheiden. Ein Traum beinhaltet zwar Teilaspekte der Realität, ist aber nicht vergleichbar mit einem Wunsch, dessen Erfüllung auf Basis plausibler Fakten kalkuliert wurde. “Ehe die Entscheidung für einen Immobilienmakler fällt oder ein Eigentümer angeschrieben und Besichtigungstermine vereinbart werden, sollte der Interessent seine Finanzen überprüfen. Ein konstruktives Gespräch mit seiner Bank, die Vermögensaufstellung mit Feststellung des Eigenkapitals als solide Grundvoraussetzung, um dem Wunsch des Eigenheims näherzukommen. Das heißt nicht, dass bereits ein Kreditantrag gestellt sein sollte. Die Vorbereitung ist das A und O, Fragen um die eigene finanzielle Situation, staatliche Förderungen, energetische Sanierungen sollten ehrlich geprüft werden. Eine Kreditanfrage gibt Auskunft, ob und in welcher Höhe eine Finanzierung für den Kauf von Wohneigentum möglich wäre”, gibt der Stuttgarter Immobilienexperte Eric Mozanowski zu bedenken.
Eigentümer: Prüfung – Notar – Grundbuchamt
Vorsicht ist geboten bei Krediten auf dem freien Finanzmarkt. Oftmals wird mit günstigen Zinsen gelockt, dennoch versteckt sich im Kleingedruckten die eine oder andere Hürde. Wer die Voraussetzungen einer staatlichen Bank erfüllt und diese auch belegen kann, hat unter dem Strich betrachtet die besten Karten und finanziert sein Eigenheim ohne vermeidbare Risiken.
“Neben einer persönlichen Vorsprache bei der Bank sollten potenzielle Eigentümer wissen, dass während und nach dem Kaufprozess einige Behördenwege notwendig sind. Ehe ein Kaufvertrag geschlossen wird, ist mindestens ein Termin beim Notar nötig. Dieser wird nicht etwa über die Finanzierung, sondern vom Eigenkapital des Käufers selbst bezahlt”, erläutert Eric Mozanowski. Die Kosten für den Notar richten sich nach dem Kaufpreis, da sie sich als prozentuale Angabe verstehen. Auch ein Besuch beim Grundbuchamt kann hilfreich sein. Vor allem dann, wenn es im Grundbuchauszug des Voreigentümers Unklarheiten oder zum Beispiel noch nicht gelöschte lebenslange Wohnrechte gibt. In diesem Fall muss der Eigentümer mit auf die Behörde, da nur er die Einträge löschen und anhand von Belegen eine Änderung nachweisen kann.
Hinweis: Im Regelfall dauert der Weg vom ersten Traum bis zur Umsetzung der Idee vom Eigenheim rund zwei Jahre. Wer bereits erbautes Wohneigentum kauft, braucht zwar Kompromissbereitschaft, kann aber für die Suche Zeit sparen. Eine Freude des Eigenheims spiegelt sich in der Investition zur Vermögensbildung wider. Je früher mit dem Sparen des Startkapitals begonnen wird, desto eher wird die Verwirklichung Freude bereiten. Sorgfältige Planung mit stemmbaren Kreditraten und einer realistischen Umsetzung der Wünsche und Träume führen zur langfristigen Vermögensbildung durch das Eigenheim.
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Josefa von Falk
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